不動産の任意売却・破産管財事件について【コラム】

近年、金利上昇の影響等で、返済についてご心配されるお客様より売却のご相談が増えてきております。

ローンの返済の滞りが無く、残債よりも高値での売却が見込める場合は、通常の売却が可能ですが、ローンの返済が滞ってしまうと、最終的に競売に進んでしまい、ご所有の不動産を市場価格から乖離した安価な価格で手放すことになり、競売後も多額の残債が残ってしまう可能性もございます。

残債を完済できる見込みが低い場合でも、債権者の同意を得て売却する「任意売却」は市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、残債を減らす、もしくは持分共有者との配分によって、売却益が手元に残る場合もございます。

戸建・マンションに限らず事業用不動産（賃貸マンション、アパート、ビル、駐車場、ホテル、旅館、等）につきましても、ローンの返済が滞る可能性がある、または既に返済が滞っている等ございましたら、早期にご相談いただくことでお客様の不安を少しでも解消できるよう尽力させていただきます。

【当社の任意売却対応エリア】

・神奈川県

横浜市、川崎市、鎌倉市、逗子市、藤沢市、茅ヶ崎市、平塚市、相模原市、二宮町、大磯町、真鶴町、湯河原町、小田原市、伊勢原市、秦野市　※その他エリアはお問い合わせください。

・東京

都心23区　※その他エリアはお問い合わせください。

ご心配事等ございましたら気兼ねなく、ご相談いただけますようよろしくお願いいたします。

今回は、破産管財事件による中古戸建の任意売却のお手伝いをさせていただき、通常の不動産売却と異なる要点についてまとめましたので、ご参考いただけましたら幸いです。

案件によって異なりますが、今回は複数の債権者及び共有者と利害関係者が多いことから、破産管財人よりご用命いただき、当社が全ての窓口となって調整させていただきました。

管財事件の任意売却とは

不動産のご所有者が破産された場合、管財事件となり、裁判所により選任された破産管財人（弁護士：破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利を有する者）を選任します。

裁判所により選任された破産管財人は、債務者が所有する不動産を売却し、売却で得た売却資金を破産した債務者の債権者に配当する中立的な立場になります。

仲介業者は、通常の売却で関わる関係者（売主、買主、金融機関、近隣住民、行政、等）に加え、債権者、破産管財人と連携しながら、売却を進めていくことになりますが、売却が進まない場合は、競売となってしまい、任意売却は失敗となってしまいます。

任意売却では、高値での売却が重要なのはもちろんですが、物件が持つ価値を的確に把握し、状況を見ながらスピード感を持って売却を成約させることが大切になります。

※債務者様の滞納が始まっている場合は、遅延損害金（金利：約14.6%／年）が加算されるため、決済日（返済日）まで時間との勝負になります。

任意売却（管財事件）の流れ

①不動産売却価格の査定書を作成し破産管財人と協議

②各債権者と任意売却の許可を得るために調整（抵当権抹消の条件を確認）

③破産管財人と媒介契約を締結

④破産管財人及び債権者より許可された条件で売却活動開始

⑤売却情報をマーケットにオープン・内覧等に対応

⑥買付申込書を受領し、債権者間で最終調整

⑦方向性が確認でき次第、買主様と契約締結（任意売却に関する特約を記載）

⑧各債権者の稟議、購入希望者の住宅ローン審査

⑨引渡し

任意売却における弊社の強み

①最適な売却戦略を提案

弊社は不動産売却を専門としております。エリアの市況調査やご所有者様とのヒアリングを通して、的確な価格査定を行い、独自のノウハウを駆使し売却に繋げます。

任意売却に限らず、当社は不動産業界で蔓延する「囲い込み」に準じた行為は一切行いません。買主様とのマッチングを第一優先に、最適な価格での売却に注力しております。

※今回売却した物件のエリアにおいても、1年以上売れ残っている物件が数件有りましたが、いずれも不動産仲介業者により囲い込まれている物件でした。ご所有者様が認識した上での囲い込みであれば問題無いと思いますが、2025年より国交省の発表により囲い込み行為が処罰の対象になるため、今後の業界の変化に期待します。

一方で、上記でお伝えした通り、任意売却においては売却までの期間が短く、早期の成約が求められますので、複数の選択肢を準備しておく必要があります。

売却方法の優先順位としては、（１）実需による買主（実際に居住するお客様）への売却、（２）買取再販業者への売却、になります。

（１）は、最も高値での売却ができますが、内覧対応を行う期間や住宅ローンの審査期間などにより売却期間が長くなり、購入希望者が現れたとしても住宅ローン審査で融資先より否認される可能性があるなどの要素があります。（２）は、買取業者様が買い取った後にリフォームし、消費者に向けて再販（転売）するため、ローン審査等は要することない一方で、価格については（１）より割安に査定されます。

基本的には上記（１）を見据えて売却活動を開始いたします。しかし、早期に決済が必要になる場合（債権者の意向の変化、売却活動状況、等）に備えて、（２）買取業者様に査定価格を事前に取得いたします。

※買取価格は各社によって大幅に異なるため、複数社より買取査定額を取得いたします。また、エリアの市況観を把握し、買取業者様が描く再販プランをヒアリングさせていただいております。

②複雑な調整を徹底サポート

任意売却では通常の売却よりも、多くの利害関係者との調整が必要になります。

債権者様、弁護士先生、買主様等、様々な利害関係人と連絡を取り合える当社の立ち位置を活かし、債権者間の配分額の交渉をはじめとする、取引前後にある様々な調整を行い、サポートさせていただきます。

③買主様のローン審査通過をサポート

上記①（１）に前述の通り、買主様がローン審査で否認されてしまうと、債務者様は遅延損害金等の影響を被ります。

そのような状況を未然に防ぐため、ローンの事前審査の段階で懸念材料の全てを金融機関へお伝えし、審査通過において確度が高い反応をいただいた金融機関様（信用保証会社の事前審査で内定をいただけた金融機関様、等）にて、ローン審査を進めさせていただくサポートをさせていただきます。

④債務者様のプライバシーの保護

通常の売却と比較し、契約書の内容、決済方法が異なり、買主様にご協力いただくことが多いことが任意売却の特徴になります。

競売になってしまった場合、債務者様の情報は公開されてしまいますが、任意売却の場合は、通常の売却と同様に水面下で売却活動を行うことが任意売却のメリットの１つです。

債務者様のプライバシーを考慮し、然るべきタイミングで購入希望者様へお伝えし、ご協力いただきながら調整させていただきます。

少し長くなってしまいましたが、管財事件の任意売却の要点のみをお伝えさせていただきました。

ご参考いただけましたら幸いです。