事業用賃貸の鬼門、保証会社審査のコツ【コラム】

オフィスなどの事業用の賃貸をお探しの際、気に入られた物件が見つかり、まず最初に保証会社へのお申込みから始まります。

通常、審査のお申込みから即日～2日以内には審査結果が判明し、審査で承認された場合には、賃貸借契約の締結を前提に細かな調整が始まります。

物件オーナー様（管理会社）が保証契約を入居の条件とすることは、オーナー様が賃借人の家賃滞納リスクを担保できるため、一般的になりつつあります。

保証会社各社のサービス内容に差異はそこまでありませんが、審査における「承認」または「否決」の判定結果は各社で異なります。中には、審査が著しく厳しい保証会社も存在しているため、否決されてしまうケースも多くあります。

審査の対象が過去（現在の売上、過去の滞納歴など）にある一方で、お客様は未来を見据えて事務所を選定されていることから、審査が移転のハードルになり、うまく進まないケースもあります。審査が厳しい保証会社の場合でも、調整を行うことで通過した（否決→承認へ覆した）実例がありましたので、下記ポイントをご参考にしていただけましたら幸いです。

①保証会社の営業担当者様に直接交渉する

保証会社には審査部と営業部があり、審査部は賃借人の滞納リスクを審査し、リスクが過大の場合は否決とします。

保証会社の主な収入は、初期保証料（契約時の賃料約1か月分）のため、審査で承認されなければ収入が発生しません。

賃借人と営業担当者の向いているベクトルは同じなため、営業担当者様に直接相談することで、保証会社内で調整いただき、審査部で承認されたケースがございました。

②再審査を依頼する

保証会社は、否決の理由を開示しません。ただし、否決となった要因を予測し、対策を講じて再審査いただき承認された実例はございます。

一旦「否決」となっても、仲介会社が営業担当者様と連携できている場合は、営業担当者様の様子から何らかのヒントを得て対策を講じて再審査いただくことで判定が覆ることもあります。

③連帯保証人を保証契約と賃貸借契約で分ける

保証契約の連帯保証人は賃借人の代表者個人を指定されます。一方で、賃貸借契約の連帯保証人は、制限はありません（オーナー様のご判断）。

賃貸借契約の連帯保証人を賃借人の代表者個人以外（親会社、関係会社、第三者の法人・個人等）に設定することで、仮に家賃の滞納が発生した際、連帯債務者が2名となることで二重の保証となり、承認されたケースもあります。

④預金残高を増やす

審査部の審査で当落線上にある際に、保証会社より預金残高の推移の提出が求められることもあります。

実際にあった例として、子会社が開業し新規事務所を探されていたお客様で、本格的に稼働する前ということもあり、収入が無く先細りになる預金残高推移を提出し、否決となってしまいました。

保証会社の営業担当者様には、お客様の事業計画をお伝えし、連帯保証人様（親会社）にはまとまった金額をお客様の預金口座に送金を依頼させていただき、結果的に承認されたケースもあります。

⑤他の保証会社で承認を得る

指定された保証会社で否決になってしまった場合でも、他の保証会社で承認を得ることで、指定保証会社の審査が通ったケースがありました。

審査が厳しすぎる場合、結果的にオーナー様にとっても不利益となってしまうため、他社の審査結果を用いることで、指定保証会社の審査結果が変わる、もしくは指定以外の保証会社との保証契約へ進むこともあります。

⑥保証会社の利益構造が多様化

昨年、店舗のコンサル企業が家賃保証業に進出しました。進出の目的は、初期保証料を得るだけでなく、早期に移転情報を得ることで、レジ端末・火災保険・店舗内装・システムについて、賃借人へいち早くプレゼンできる機会を得ることが目的とのことです。

保証会社の背景を理解し、またお客様の業種との親和性を考慮することで、上記⑤の際に承認いただける可能性が高い保証会社を見つけやすくなるかもしれません。

まずは、お気軽にご相談いただければ幸いです。